Facsinay Kinga, [email protected]
Nagy fába vágja a fejszéjét az, aki – pechjére – épp mostanában szeretne lakást eladni. Ellentmondásos folyamatok zajlanak ugyanis az ingatlanpiacon: a megszorító intézkedések érezhetően visszavetik a keresletet, ugyanakkor a jó minőségű és jó helyen lévő ingatlanok iránt továbbra is élénk az érdeklődés.
Van miért szoronganiuk azoknak, akik mostanában hirdetik meg a nyolcvanas években épült, nagyméretű, energiafaló módon üzemeltethető családi házukat: a legtöbb elemző ugyanis egyetért abban, hogy ezeket kemény dió lesz eladni. Persze a tapasztalatok nem mindig vágnak egybe a jóslatokkal. Azzal azonban számolni kell, hogy a közelmúlttal ellentétben már nem az egész lakáspiacnak áll a zászló, hanem csak bizonyos szegmenseinek van esélye a dinamikus fejlődésre.
FINNYÁS VEVŐK
Vége tehát az aranykornak, amikor egy évben akár 20-30 százalékkal is emelkedtek az árak. Számítások szerint az utóbbi tíz évben az átlagos lakások értéknövekedése 100-200 százalék körül alakult, de akadt olyan ingatlan, amely ennyi idő alatt a tízszeresére drágult. S ezzel még messze nem értük el az uniós országok árszintjét. Van még hova fejlődni, de idén a forgalom átmeneti leülésétől tart a szakma. Ennek előjelei már tavaly is érzékelhetők voltak, amikor az államilag támogatott lakáshitelek megszigorításai után kifulladt a konjunktúra. Múlóban van az az idő, amikor a vásárlók tekintélyes hányada jóformán csak az árat nézte, és a kedvező banki hitelekre támaszkodva szinte ránézésre, akár a tervezőasztalról is megvette a lakásokat. Bár ma már önerő nélküli vagy minimális saját erős, lízing- vagy hitelkonstrukciók között is lehet válogatni, a bizonytalan gazdasági helyzetre való tekintettel a vevők óvatosabbá váltak.
Az előrehozott vásárlásoknak, illetve a befektetési szándékú ingatlanépítéseknek köszönhetően 2004-2005-ben az évente átadott új lakások száma még meghaladta a 40 ezret. Ez az összes lakás közel egy százalékának felelt meg, ami épp a kívánatos mennyiség: ennyi kell ugyanis ahhoz, hogy megtartsuk, sőt növeljük a korszerű otthonok számát. Tavaly viszont már 34-35 ezerre csökkent, idén pedig 32-33 ezer körül alakulhat ez a szám – jósolja a GKI Gazdaságkutató Zrt.
A kereslet-kínálat visszaesése mögött számos tényező áll – mindenesetre a jelenlegi feltételek mellett az új lakások iránti igény és a meglévő állomány cserélődése aligha fokozható tovább. Finnyásabbá váltak a vevők is, akik mind jobban díjazzák a minőségi építészeti koncepciót, kivitelezést és anyaghasználatot, a megfelő zaj- és hőszigetelést, a környezetbe való illeszkedést. A mennyiségi kínálat helyett érzékelhetően a minőségi fejlesztések irányába tolódik el a piac. Egyre több ingatlant kínálnak az interneten: a világhálón nemcsak a keresés könynyebb, hanem az újsághirdetésnél részletesebb szöveggel, fényképekkel, alaprajzzal felturbózva lehet hirdetni.
Az emberek életszemlélete is változik: a lakásvásárlások fő motivációja az önállósodás, és mindenki már elsőre olyan helyre szeretne költözni, amely hosszabb távon is megfelel az igényeinek. E törekvés a garzonok iránti keresletet veti vissza, miközben könnyebben eladhatóvá válnak a másfél, a kétszobás vagy egy plusz két félszobás lakások. A tavalyi év vége felé már a drágább, de élhetőbb, 60 négyzetméter körüli vagy valamivel kisebb alapterületű lakásokat keresték.
Az ingatlanpiacot a 2006-os megszorító csomag is formálta: a különféle ár- és adóemelések miatt az energiaköltségek a korábbinál sokkal többet nyomnak a latban. A vevők megnézik, hogy a lakás nagysága és korszerűségi foka arányban áll-e a fizetendő közműszámlákkal – fejtegeti Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. Persze mérlegelik az olyan szempontokat is, mint az ingatlan fekvése, kialakítása vagy értéke (különös tekintettel a bevezetni tervezett ingatlanadóra). Ami a lakosság költözési hajlandóságát illeti, ott nincs nagy változás: a magyarok továbbra is átlag négy költözést vállalnak az életük során, míg Nyugat-Európában ennek a dupláját.
NEM BORUL A PIAC
Míg az alapvető tendenciákban lényegében egyetértenek az ingatlanpiaci szakértők, addig a lakásárak alakulását illetően több becslés van forgalomban. A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) szerint a Gyurcsány-csomag olyan időszakban érkezett a lakáspiacra, amikor az árak már amúgy is stagnáltak, sőt néhol áresés volt tapasztalható. Az elemzés szerint a megszorítások egyfelől tovább szűkítik a fizetőképes keresletet, másfelől a tőkejövedelmeket sújtó adók az ingatlanbefektetések – azon belül is inkább az új lakások – irányába terelhetik a megtakarított pénzeket. A szervezet úgy látja, hogy a növekvő energiaköltségek és az emelkedő infláció kezdetben megdobhatja az építőanyagárakat, ám az új lakásépítés iránti igény csökkenésével az építőiparban dekonjunktúra bontakozhat ki, ami lefelé szorítja az árakat. A PSZÁF elképzelhetőnek tartja, hogy a 2006-2007-es időszakban a lakásárak átlaga országosan akár 10-15 százalékos mértékben is visszaeshet.
A felügyeletnél derűlátóbb véleményt fogalmaz meg Valkó Dávid, az év ingatlanforgalmazójának nyolcadszor megválasztott Otthon Centrum (OC) elemzője. Komolyabb áresést csak a nagy, korszerűtlen használt lakásoknál, illetve családi házaknál, valamint a paneleknél tart elképzelhetőnek. Az új lakások terén 5-10 százalékos drágulást jósol az építőanyagárak 9-10, valamint a telekárak 6-7 százalékos emelkedése nyomán. Az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet szerint az új építésű ingatlanok akár hat, a használtak 3-5 százalékkal drágábban kelhetnek el, mint korábban.
A lassuló piacra kicsit késve, de reagáltak az ingatlanfejlesztők is. Érezhetően lanyhult az építkezési kedv, a több ütemből álló lakóparkok átadása lefékeződött vagy megállt, az eladások gyorsítását pedig különféle kedvezményekkel (ingyengarázs, teljes fürdőszoba-felszerelés) ösztönzik. Lassan felszívódik a fölösleg: 2005 végén – az OC adatai szerint – Budapesten még mintegy 2200 új és már átadott lakás állt eladatlanul, míg egy év múlva már csak 1500-ra volt tehető a számuk. A tavalyi tapasztalatok azt mutatják, hogy a nem túlságosan elszúrt, 15-20 milliós új lakások gond nélkül elfogynak, ám a 20 és 30 millió közötti kategóriában szinte nem létezik vevő. A visszaesés eltérően érintette az egyes városrészeket: a XI. kerület zöldövezetében épülő lakóparkban három hónap alatt száz lakás is elkelt, míg például egy átlagos, a IX. vagy a XIII. kerületben lévő lakóparkban egy hónap alatt öt-hat lakás megy el. Vidéken Győr, Székesfehérvár és Debrecen dicsekedhet élénkebb lakásforgalommal.
KÉSZ LUXUS
Ami a használt lakásokat illeti, egyre inkább mostohagyermekeivé válnak az ingatlanpiacnak. Az OC tavalyi felméréséből kiderül, hogy a budapesti lakásvásárlók 37 százaléka elsősorban az új otthonok iránt érdeklődik. Vidéken még látványosabb a különbség. A kedvezményes hitelek is az új ingatlanok vásárlását ösztönzik. Érdekesség, hogy használt lakást leginkább a 25 év alattiak és az 56 év felettiek vesznek. A stagnáláshoz az is hozzájárul, hogy a fenntartási költségek jelentős növekedése miatt magas a lakótelepi lakások rezsije (ezen valamelyest segít a Panel Plusz hitelprogram), ami tovább rontja az értékesítési esélyeiket. Pedig nem ártana, ha a használtak piaca is jelentős mértékben megmozdulna, mivel így épp azok ragadnak benn egy lelakott, nagy és drágán fenntartott lakásban, akiknek tovább kellene lépniük ahhoz, hogy a forgalom felpezsdüljön. Elemzők sajnálatosnak tartják, hogy még mindig kevés a lakásfelújítás, aminek az egyik oka az, hogy az otthonok 15-20 százalékát nem is érdemes felújítani.
Egyetlen piaci szegmens van, ahol évek óta biztosra mehetnek az eladók: a luxusingatlanok. Számtalan történet forog közszájon a pesti belvárost, a várbeli ingatlanokat vagy az exkluzív budai villákat felvásárló gazdag külföldiekről, akiknek az egymillió forintos négyzetméterár sem túl sok. Valkó Dávid szerint túlzó az a becslés, amely szerint Budapesten minden tizedik lakás külföldi kézben van. Azt viszont elképzelhetőnek tartja, hogy az utóbbi időben a fővárosi éves lakásvásárlások tíz százalékáért valóban a külföldiek felelnek. Első hullámuk a közeli német, osztrák területről érkezett, mostanában pedig az írek, spanyolok, portugálok, izraeliek és angolok vásárolnak. Sokszor el se jönnek Magyarországra, hanem – mondhatni – térképről vásárolnak, nyilvánvalóan befektetési célból. A legújabb hullámot a tehetős oroszok képviselik: a kedvező budapesti árak és a bizonytalan orosz belpolitikai helyzet készteti őket erre. Elsősorban a kétszáz- és ötszázmillió forint közötti villák iránt mutatnak érdeklődést, de költözködni ők sem akarnak – egyelőre.
