Forrás: Figyelő

Pesti lakáspiac: a külföldi roham vége

2005. április 26.

Valkó Dávid

Bár a tavalyi statisztikák még a külföldiek vásárlásainak nagy arányú emelkedését mutatják, idénre egyértelműen lecsengőben van az EU-csatlakozás gerjesztette roham a fővárosi lakáspiacon.

Cikk küldése e-mailben

Nyomtatóbarát verzió

Hozzászólás a fórumban

A Belügyminisztérium (BM) friss statisztikájából kitűnik, hogy míg 2001-ben 579, 2002-ben 668, 2003-ban 901, addig tavaly már 1742 külföldi vevőt regisztráltak a közigazgatási hivatalok Budapesten. Tudni kell azonban, hogy míg a hivatalos adatok csak a magánszemélyek vásárlásairól adnak számot, a külföldiek előszeretettel alapítanak céget az ingatlanszerzéshez, csökkentve így járulékos költségeiket. Ezt figyelembe véve, a valós szám a fenti többszöröse is lehet. Ugyanakkor a külföldiek még így is csak a tranzakciók néhány százalékát teszik ki a lakáspiacon.

Saját példa alapján

Az írek saját példájukból indultak ki, amikor a budapesti piacot célozták meg. Gazdaságuk elmúlt öt-nyolc évben mutatott látványos fejlődése során az írországi lakásárak drámai növekedést mutattak. Ezért vált az ír üzletemberek számára vonzóvá kezdetben például Spanyolország, majd az ingatlanárak ottani megemelkedésével a hazájukhoz hasonló fejlődési dinamikát és potenciált mutató Magyarország ingatlanpiaca. Azon belül is természetesen a budapesti lakások iránt érdeklődnek, hiszen náluk is a dublini belvárosi lakásárak emelkedtek csillagászati magasságokba, s nem is közvetlenül az 1973-as ír EU-csatlakozás után, hanem évtizedes késéssel azt követően.

Írek Budapesten

Míg a kilencvenes években a Balaton-parti házvásárlások kapcsán lehetett sokat hallani a német, osztrák és holland vásárlók nagy számáról, addig az ezredfordulóra új trendként a fővárosi piac vált egyértelmű célponttá. A német gazdasági recesszió hatására az addigi fő keresleti bázis helyett új célközönség, a Brit-szigetek befektetői jelentek meg nagy számban, szinte kizárólag Budapest belvárosában keresve lakóingatlanokat.

A tavaly már a vásárlók közel felét kitevő írek megjelenése 2003-ra tehető. Ekkor még szinte kizárólag pesti belvárosi (V., VI., VII. kerület belső része) – az újlakáskínálat szűkössége miatt – használt lakásokat vásároltak, jellemzően a 20-25 millió forintos árkategóriában. A belvárosi elhelyezkedés mellett nagy hangsúlyt fektettek az épület állapotára. A befektetési célból vásárolt lakásokat többnyire felújították, majd – ha tudták – kiadással hasznosították. Az így elérhető – csökkenő tendenciájú – 5-6 százalékos hozam még ma is egyértelműen magasabb az Európa nyugati részét jellemző hasonló rátánál.

Elmaradt árboom

A külföldi befektetők az EU-ba korábban belépett államok példáján Budapesten is az ingatlanárak látványos emelkedésére számítottak 2004. májusa után, amikor Magyarország is uniós taggá vált. Magabiztosságukat mutatja, hogy a kezdeti, térben jól lehatárolt keresések után a IX. és XIII. kerületben, illetve a budai oldalon is megjelentek, ahol elsősorban Dunához közeli lakásokat keresnek mind a mai napig. Az ír kisbefektetők lelkesedését mutatja, hogy gyakran tervrajzok alapján vették meg a lakásokat (gyakran egyszerre többet is), anélkül, hogy valaha is jártak volna Budapesten. A fejlesztők számára pedig ez – a tavalyi általános piaci pangás közepette – nem egy esetben bizonyult „életmentőnek”.

A tavaly május elsejei csatlakozás ingatlanpiaci hatása – mind keresletben, mind pedig az árakban – azonban jórészt elmaradt. Egyrészt semmi lényeges jogszabályi változás nem következett be. Aki külföldiként lakást akart vásárolni, az már az elmúlt évek során viszonylag egyszerűen megtehette ezt. Másrészt hazánk egyszerre kilenc másik országgal lett az EU tagja, s jelenleg is nagy a verseny a környező országok fővárosainak ingatlanpiacai között a külföldi befektetők vonzásában. A Budapesten vásároló külföldiek száma tehát stabilan emelkedett, tömeges beáramlásuk, s az árak meredek emelkedése viszont elmaradt, illetve csak az általuk keresett belvárosi területekre korlátozódott, a tömegpiacot nem érintve.

Nemzetközi invázió

A BM statisztikái szerint Európa több országából és Amerikából is érkeztek ingatlanbefektetők Magyarországra az elmúlt évben (és 2003-ban):

USA: 179 (127)

Nagy-Britannia: 254 (153)

Hollandia: 633 (428)

Írország: 786 (117)

Izrael: 86 (67)

Németország: 1958 (2170)

Olaszország: 196 (144)

Ausztria: 775 (987)

Románia: 556 (614)

Svájc: 143 (184)

Egyéb: 958 (796)

Összesen: 6524 (5787)

Budapesten 2001-ben 579, 2002-ben 668, 2003-ban 901 és 2004-ben 1742 lakás került külföldi magánszemélyek tulajdonába.

A befektetési céllal vásárló külföldiek (az írek mellett jellemzően angolok és spanyolok) magasabb árakhoz vannak szokva, és mivel hazájukban kedvező kamatozású hiteleket tudnak felvenni, nálunk is hajlandóak voltak magasabb árak megfizetésére. A tavalyi évre jellemző, hogy a külföldiek által preferált belvárosi területeken több projekt is indult kizárólag külföldi értékesítésre, amelyeket egy éve még nagyrészt sikerrel lehetett értékesíteni. Ennek megfelelően, a keresletre reagálva a VI. és a VII. kerület belső részén (illetve az V. kerületben, ahol azonban szűkös az újlakás-kínálat) az árak már elértek egy, a magyar vásárlók számára túl magas szintet. Ez – párosulva a külföldi vásárlási hullám mérséklődésével – az év második felére az értékesítési ütem jelentős lassulásával járt ezeken a területeken.

Fokozódó óvatosság

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján idén már jelentősen mérséklődött a külföldi érdeklődés Budapest iránt. A nagyobb (és biztosabb) hozamokat kereső befektetők az EU-csatlakozás előtt álló Bulgária, Románia és Horvátország nagyvárosai és tengerparti területei felé fordultak, ahol még kétszámjegyű áremelkedési ütemre lehet számítani a következő években is, illetve kevesebb befektetett tőkére van szükség egy lakásvásárláshoz. Valójában tehát nem a sokszor emlegetett Prága az egyetlen vetélytársunk – ahol a lakásárak még magasabbak is a budapestinél -, hanem azok az államok, ahol a néhány év múlva bekövetkező uniós csatlakozás tudata srófolja egyre feljebb a lakásárakat.

A külföldi sajtó kommunikációja is ebbe az irányba változott. Míg egy évvel ezelőtt oldalas hírek jelentek meg a kedvező budapesti ingatlanbefektetési lehetőségekről ír és angol napilapokban, addig manapság szaporodnak a képet árnyaltabban lefestő híradások. Ezek szerint a külföldieknek eleve irreálisan magas áron adták a budapesti lakásokat, s a valóságosnál magasabb bérleti hozammal kecsegtették őket az elmúlt időszakban. Ha a befektetésük hosszabb távon meg is térül, a külföldi vásárlók most már óvatosan és körültekintően járnak el ingatlanvásárlásaiknál. S hosszabban is keresgélnek, hiszen az EU-csatlakozás okozta időkényszer – ami tavaly év elején még egyértelmű volt – mára megszűnt.