Forrás: NOL

Ingatlanközvetítés konyhaasztalról

Szalai Anna, 2005. február 11. 00:00

Nem szokványos ajánlat. A legjobbak már laptopról mutatják meg a kínált lakás alaprajzátEgy átlagos ingatlanközvetítőre három eladás jut egy évben. A mezítlábasok többsége egy éven belül feladja az ipart. Ám addig jelentősen rontják a profik üzletét. A nagyok most franchise-hálózatok kiépítésével próbálják kiszorítani a kicsiket a piacról.

Az interneten bukkantunk a hirdetésre. Jó adottságú belvárosi üzlethelyiséget kínáltak elfogadható áron. Rögtön felhívtuk a megadott számot, ahol egy ingatlanközvetítő jelentkezett. A megbeszélt időpontban elmentünk a megadott címre, és a valóságban is megfelelőnek találtuk az ingatlant – kezd bele a történetbe Kovács Krisztina ruhakereskedő. – A közvetítő erre azt mondta, hogy a tulajdonos ugyan elutazott, de nála lefoglalhatjuk az üzlethelyiséget. Mivel az ilyen típusú ingatlanokból kevés van a piacon, így nem haboztunk eleget tenni a kérésnek. Százezer forintot adtunk át teljesen szabályos elismervény ellenében. A foglalóhoz mellékelt iratban azt is kikötöttük, hogy két napon belül megkötjük a bérleti szerződést. Erre azonban nem kerülhetett sor: a helyiségről kiderült, hogy önkormányzati tulajdonban van. A bérlő ugyan tárgyal a megvételéről, de hivatalos papírja egyelőre nincs róla. Talán néhány hónap múlva. Ennek ismeretében mi elálltunk az ügylettől, hiszen így hivatalosan nem is vehettük volna bérbe a helyiséget. Visszakértük a foglalót. Az ingatlanközvetítő viszont azt válaszolta, hogy a pénz az övé, mert megdolgozott érte. Néhány éles hangú telefon-, illetve levélváltás után ügyvédhez fordultunk, akit egyáltalán nem lepett meg az eset. Egy héten belül két hasonló ügye is akadt. Mint kiderült, a foglaló jogszerűtlen beszedése – pénzt letétbe csak ügyvéd helyezhet -, majd jogtalan megtartása bevett ingatlanközvetítői fogás. A csalás ugyan nyilvánvaló, ám a pénz visszaszerzése csak peres úton lehetséges, ami az ítélet megszületéséig többe kerülhet, mint a foglalóként letett pénz. Az ügyfelek többsége így inkább veszni hagyja a pénzét.

Hetente legkevesebb ötven ingatlanközvetítőt bocsátanak ki a különféle tanfolyamok. A végzett szakemberek azután vesznek egy mobiltelefont, és a konyhaasztalon megnyitják az irodájukat. A gyorstalpalón szerzett tudás azonban a legalapvetőbb közvetítői feladatok elvégzésére sem elegendő. Évente dilettánsok tömege ömlik a pályára. Hetven százalékuk ugyan már az első évben becsukja a boltot, ám addig tucatnyi ügyfelet tántorítanak el a szolgáltatás igénybevételétől – kesereg egy névtelenséget kérő patinás ingatlanos cég vezetője, aki szerint a közvetítők alig tíz-húsz százaléka rendelkezik megfelelő szaktudással és tapasztalattal. A többiek között már a középfokú tanfolyam is magas iskolának számít. Az internetre tévedők helyenként megdöbbentő helyesírási hibáktól hemzsegő hirdetésekre bukkanhatnak. Ha már egy ilyen rövidke szöveg megfogalmazása is nehézségekbe ütközik, akkor miképpen bonyolíthatnak le egy többszereplős ingatlanüzletet?

Talán ennek is köszönhető, hogy a 70-90 ezer tranzakcióból álló honi ingatlanforgalom alig 15-20 százalékát bonyolítják közvetítők segítségével. Nyugat-Európában ehhez képest hatvan százalék, Nagy-Britanniában száz százalék az arány. Nem mintha a hazai közvetítők nem lennének elegen. Kötelező regisztráció híján nincs pontos adat. A Magyar Kereskedelmi és Iparkamara mindenesetre 10-30 ezerre becsüli a közvetítők számát. Így egy ingatlanközvetítőre legfeljebb három üzletkötés jut. Ebből pedig nem lehet megélni.

nA Magyar Ingatlanszövetség ajánlott árai (áfa nélkül)

Kategóriák Minimum Átlag Maximum

I. Legalább egyéves szakmai tapasztalatú, középfokú szakirányú végzettségű szakértő 15 000 20 000 25 000

II. Legalább hároméves szakmai tapasztalatú, középfokú szakirányú végzettségű vagy legalább egyéves szakmai tapasztalatú, felsőfokú szakirányú végzettségű szakértő 25 000 35 000 50 000

III. Legalább ötéves szakmai tapasztalatú, középfokú szakirányú végzettségű, vagy legalább hároméves szakmai tapasztalatú, felsőfokú szakirányú végzettségű szakértő 50 000 100 000 120 000

IV. Legalább ötéves szakmai tapasztalatú, felsőfokú szakirányú végzettségű, legalább hároméves projekt-, illetve cégvezetői gyakorlattal rendelkező szakértő 120 000 180 000 200 000+

Forrás: Maisz

A kezdők többnyire a használt lakóingatlanok piacán próbálnak szerencsét. Az irodaházak, ipari létesítmények, raktárak közvetítése ugyanis elképzelhetetlen a piac pontos ismerete és megfelelő szakmai háttér nélkül. Az új lakások értékesítésével többnyire ismert cégeket bíznak meg. A magánembereknek viszont elsősorban az számít, hogy ki mennyiért hirdeti meg az ingatlanát. A használtlakás-piac pangása nem kis részben a hirdetésekben megjelenő irreális áraknak köszönhető. Arról ugyanis már kevesen tudnak, hogy az üzleteket hosszas fárasztás után az eredeti kikiáltási árnál jóval alacsonyabb összegen kötik. Profi közvetítők így legfeljebb hobbiból foglalkoznak használt lakásokkal. A raktár-, üzlet-, irodahelyiségek közvetítése kevesebb vesződséggel, viszont több haszonnal kecsegtet.

Sokan az önálló ingatlankamara felállításában látták a megoldás kulcsát. A kötelező tagságon alapuló érdekvédelmi szervezet a szakmai jogosultság igazolásával, illetve a képzési feltételek szigorításával szolgálhatná a szakma öntisztulását. Csak egy ilyen autonóm hivatásrendi szervezettel szorítható vissza a lakásmaffia – indokolja a kamara felállítását az ötletgazda Sztranyák József. A kamara szervezése azonban meglehetősen lassan halad. Immáron négy éve vajúdik vele a szakma, ám még mindig nem sikerült felülkerekedni a személyi érdekellentéteken, a kamara működtetéséhez szükséges induló tőke előteremtésének kérdésén. A politikai háttéralkukat sem sikerült még megkötni. Az ingatlanosok másik része viszont nem is bánja ezt. Úgy vélik, hogy a kötelező tagságon alapuló kamara elsorvasztaná az önkéntes szakmai egyesüléseket. A megszerzett hatalomról pedig – bármilyen aprócska is – nehéz lemondani.

A komoly cégeknek azonban továbbra is elemi érdekük a piac bizalmának elnyerése. Így a külföldön már bevált szakmai fogáshoz folyamodtak: egységes arculatot, garantált díjszabást és minőségi munkát nyújtó franchise-hálózatokat hoztak létre. Jelenleg öt nagyobb és számos kisebb társulás osztozik a honi piacon. A nagyok közül három külföldi – a Remax amerikai, a Duna House izraeli, a Technocasa olasz – tőke és licenc alapján működik, míg kettő magyar érdekeltségi körbe tartozik. A Petro Cartel International égisze alatt működő Ingatlanbank irodavezetőinek kiválasztásában elsősorban a személyes varázst, a nyitottságot és a fejlődési képességet tartja fontosnak. Egy iroda elindításához 3-5 millió forintra van szükség, amelybe az első hónapok veszteségét is betervezik. A befektetés egy éven belül megtérülhet, de az üzlet anyagi és jogi kockázata az irodáké. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy a piac hullámzása kevésbé terheli a franchise-hálózat tagjait, mint a mezítlábas közvetítőket. A rendszerben dolgozókat területi védettség illeti meg, de a hálózat teljes kínálatáról naprakész információval rendelkeznek. Ha egy területen kívüli iroda hoz vevőt, akkor a jutalék 30 százaléka őt illeti. Ennek is köszönhető, hogy a lemorzsolódás alig hétszázalékos, míg a szabadpiacon ennek a tízszerese. A vevők védelmét szolgálja továbbá a cég online összeköttetése a földhivatalokkal, aminek révén naprakész információkat szerezhetnek az ingatlan tulajdoni helyzetéről.

Széles kínálat – többek közt ez az országos hálózatok előnye

Az immár tíz éve működő Otthon Centrum szintén az elsők között kezdte meg saját franchise-hálózatának kiépítését. A rendszer legfőbb előnyének a szervezett működést, az irodák számával arányosan növekvő ismertséget, a szélesebb körű piacismeretet, illetve a fentiekből adódó hatékonyabb, eredményesebb, költségtakarékosabb működést tartják. Az országos lefedettségre törekvő hálózat egyelőre Budapesten és a nyugati országrészben működtet irodákat, de az idén újabbak nyitását tervezi. Jelenleg közel hatezer ajánlat szerepel az adatbázisukban, amely minden franchise-tag számára elérhető, pontos műszaki leírással és fotóval egyetemben. Ez elsősorban a vásárlók számára kedvező, de az OC az eladókra is gondolt. Lakásnézőbe csupán az előzetes igényfelmérésen és hitelképességi vizsgálaton “átment” vevőjelölteket viszik ki. A lakás eladhatóságát javítandó nem csupán az elérhető ár meghatározásában segítenek, hanem ajánlatot tesznek kisebb javítások elvégzésére, ami a legkedvezőbb ár elérésében segíthet – magyarázza Kühne Kata, a franchise-hálózat vezetője, aki szerint a hálózatok térnyerése az ingatlanközvetítés szakmává érését mutatja. Eddig legfeljebb elfoglaltságnak számított az ingatlanok adásvétele körüli bábáskodás, ám a sikeres üzletkötéshez ma már annyiféle – jogi, műszaki, pénzügyi – ismeret szükséges, amelyet csak egy nagyobb háttérrel rendelkező cég képes biztosítani.

A vásárlói bizalom elnyerését szolgálja az ingatlanközvetítők kötelező felelősségbiztosítása is. Ha például egy régi ház tetőterében épülő lakásokat lifttel együtt hirdetnek meg, ám ez később mégsem készül el, a vásárló joggal érezheti becsapva magát. A hiányról ugyan nem tehet a közvetítő, a vevő mégis joggal kéri rajta számon ígéretét, mondván: lift nélkül használhatatlan számára az ingatlan. Ebben az esetben segíthet a biztosítás – magyarázza Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke. A Maisz tagjai számára kötelező, más szervezeteknél ajánlott biztosítás éves díja árbevételtől függően 25-300 ezer forint, míg a legmagasabb kártérítési összeg elérheti az ötvenmillió forintot. A szövetség egyébként márciusban regisztrációs kampányba kezd az ingatlanközvetítői dzsungel átláthatóságának javításáért.

Népszabadság Rt. *Impresszum *Hirdetési lehetőségek *Előfizetés *Regisztráció *Hírlevél *Adatvedelem *Akciók *Lap tetejére *©

Comments are closed.