A budapesti Aréna Pláza menedzsmentje szerint a tavasszal indított marketingakciók már növelték a látogatottságot, az [origo]-nak nyilatkozó bérlő azonban ebből mit sem érez, sőt azonnal menekülne a komplexumból. Az épület hétközben kong az ürességtől, az óriásparkoló egy része használható csak, de az ingatlanszakember szerint van még remény.
Egyre reménytelenebb helyzetben vannak az üzlethelyiségek bérlői a tavaly novemberben megnyitott Aréna Plázában – mondta az [origo]-nak az egyik optikai profilú boltot működtető cég tulajdonosa.
Lányi Tamás a helyzet értékeltetésére elmesélte, nemrég a három alkalmazottja egyszerre fel akart mondani, mondván, „megőrülnek az ingerszegény környezettől”. A tulajdonos pedig leginkább attól, hogy az egyébként sikeres termékekkel itt 60-75 százalékkal alacsonyabb forgalmat bonyolít, mint másutt.
Többet loptak, mint amennyit vettek
„November végéig több árucikket loptak el az üzletből, mint amennyit sikerült eladnunk. Még a kereskedelmi szempontból legjobb időszaknak számító decemberben is volt az üzletnek öt nullás napja” – elevenítette fel a nehéz kezdetet.
Értesüléseink szerint ugyan Budapest ma jól menő plázáinak első éve sem volt diadalmenet, de a 65 ezer négyzetméter bérbe adható területével Kelet-Közép-Európa legnagyobbjának számító Arénában semmi sem utal élénkülésre. Sőt, a folyamat öngerjesztő: a bevásárlóközpont rossz híre egyre inkább terjed, a nemrég indult marketingkampány dacára.
Lányi Tamás beszámolója szerint egyébként a körülmények sem sokat javultak a botrányos megnyitó óta: „Rossz a kivitelezés minősége. Eleinte egy hónapig beáztunk, itt-ott még mindig fúrnak-faragnak, sok helyen nem működik a légkondicionálás, viszont óriási a por.”
Nem kell a teljes parkoló
Tagadhatatlan, hogy az utóbbi időben a kiskereskedelem legtöbb szegmense valamelyes forgalomcsökkenést szenvedett el, de az Arénában egyenesen lézengenek a vásárlók. Az egyik távközlési szolgáltató 36 munkaállomásosnak szánt ügyfélszolgálatán jelenleg hárman dolgoznak, és a 2800 férőhelyes parkoló alsó szintjét kihasználatlansága miatt időnként lezárják.
„Ez egy kereskedelmi szempontból jól megépített, második generációs bevásárlóközpont, picike üzletek helyett tágas helyiségekkel. De hiába jó a koncepció, ha a helyszín elhibázott. Nemcsak azért, mert metrómegálló híján csapnivaló a közlekedés, hanem mert az amúgy jó bérlői mix budai vásárlókört feltételezne. Holott a XII. kerületből autóval jóformán előbb lehet Bécsbe érni, mint a Keletihez” – magyarázta Lányi, arra utalva, hogy kétségkívül van néhány olyan márka az Arénában, amelynek legközelebb az osztrák fővárosban van üzlete.
Nem gondolták, hogy bukás lesz
Kérdésünkre, hogy mindezt nem lehetett-e előre látni, úgy válaszolt: azért nem gondoltak rá, hogy bukás lesz, mert legutóbb elég régen épült bevásárlóközpont Budapesten, ilyen jellegű meg még egy sem. Ráadásul akkoriban még jó volt a „kiskereskedelmi hangulat”.
Mivel a bérleti díj kimondottan magasnak mondható – ha nem éri is el a Westendben szokásos mértéket -, Lányi Tamás mielőbb távozni akar a komplexumból. Bérlői jogát ingyen átadná, és információi szerint rajta kívül még 10-15 kereskedő kínálja ugyanígy a magáét. „Az üzemeltetők készségesen elismerik a hibákat, de nem elég rugalmasak. A marketingre idén fordítandó 370 millió forint, például, szerintem kevés” – tette hozzá.
Úgy véli, az lehetne a megoldás, amit annak idején a szintén nehezen induló MOM Park vezetői csináltak: a bérleti díjak 50 százalékos csökkentése egy évre. „Máskülönben a bérlők nagy része nem fogja tudni finanszírozni az itteni veszteségeket. A szakadék felé rohannak.”
A marketing sokat számít, bár csodát nem tud tenni
Gothard Doris, a CB Richard Ellis ingatlan-tanácsadó budapesti irodájának üzlethelyiségekért felelős ügynökségi vezetője kérdésünkre egyértelműnek nevezte, hogy a bevásárlóközpontok esetében a lokáció a legfontosabb. „Egy erős kampány viszont sokat tud dobni a látogatottságon, régebben a Duna Pláza is így kapott erőre” – jegyezte meg.
Hozzátette, noha a helyzet nem rózsás, az épület látogatottsága hétközben valóban alacsony, hétvégénként viszont egyre több vásárló talál oda. Ígéretes lehetőségnek nevezte a háromdimenziós Imax-mozit is, mivel ez Magyarországon kuriózum, az első és eddig egyetlen ilyen létesítmény lévén.
Megkerestük az Aréna Plázát irányító Galyas Andrét, aki korábban éppen az Örs vezér téri Árkádnál volt hasonló pozícióban. Az igazgató, mivel személyesen nem óhajtott nyilatkozni, a pláza által megbízott kommunikációs céghez irányított minket.
Műszaki finomhangolás
A pr-ügynökségtől érdeklődésünkre azt a választ kaptuk, hogy a pláza menedzsmentje folyamatosan egyeztet a bérlőkkel az esetlegesen felmerülő problémákról, különös tekintettel a marketingre. „Az arculatváltás mellett tavasszal a mai magyar plázapiacon egyedülálló marketingakciókat vezettünk be. A kuponakció, például, már első alkalommal közel 20 százalékkal növelte a látogatottságot” – írták a válaszban.
Budapest legnagyobb mélygarázsa alsó szintjének lezárását „forgalomszervezési okokkal” magyarázták, hangsúlyozva, hogy ez csupán a hétfőtől csütörtökig tartó időszakokra érvényes. A kivitelezési problémák kapcsán arról tájékoztattak, hogy a bevásárlóközpontok megnyitása utáni egy évben műszaki finomhangolást kell végezni, ilyen munkálatok folynak most az Aréna Plázában is, de ezek nem olyan mértékűek, hogy zavarnák a vásárlókat.
A bérletidíj-csökkentésre való hajlandóságot firtató kérdésünkre úgy reagáltak: „a díjakkal a bérlők a szerződéskötéskor tisztában voltak, éppen ezért nehezen értelmezhető a bérleti díjak ideiglenes mérséklését követelők fellépése. Egy plázában való megjelenés hosszú távú üzleti döntést igényel, ha valaki fél év mérlege után támadja meg a saját maga által elfogadott szerződést, az alapvetően elhamarkodva teszi ezt. Ennek ellenére a tulajdonos mindent megtesz annak érdekében, hogy optimális körülményeket biztosítson, a menedzsment ajtaja minden bérlő előtt nyitva áll.”
Tetőterasz, nyereményjáték, engedmények
A marketingtevékenység valóban érzékelhető, különösen, mióta az Aréna új kreatív ügynökséget bízott meg a feladattal. A közelmúltban motokrossz-show-t rendeztek a házban, majd megnyitották a 7000 négyzetméteres tetőteraszt, a labdarúgó-Eb idejére pedig óriáskivetítőt állítanak. A nyárra 10 millió forintos nyereményjátékot hirdettek, a hét nagyobb részében ingyenessé tették a parkolást.
Eközben viszont meg kell küzdeni a már bejáratott vetélytársak ellenkampányával. Hogy mást ne mondjunk, a Kerepesi úti, az Aréna kiépítése miatt létesített jelzőlámpák piros jelzésénél időnként színre lépnek az egyébként is sikeres Árkád „szenvdicsemberei”, és arra biztatják az autósokat, hogy ha vásárolni akarnak, hajtsanak kicsit tovább, az Örsig.
Az Aréna Pláza értékesítése egyébként tavaly az év legnagyobb ingatlanüzlete volt itthon. Fejlesztője, az izraeli-holland hátterű Plaza Centers nem sokkal a megnyitása előtt 6 százalékos hozammal adta el a brit Active Asset Management Fundnak, mely leginkább egyik alapítójáról, a Manchester Unitednél edzősködő Sir Alex Fergusonról ismert.
A létrehozása óta eltelt négy évben több mint 2,5 milliárd euró értékű kereskedelmiingatlan-tranzakciót lebonyolító AAIM 380 millió eurót fizetett az Arénáért. Az összeg nagyságát jól érzékelteti, hogy 2007-ben a hazai ingatlanbefektetések összértéke 1,8 milliárd euró körül alakult.
Megpróbáltunk kapcsolatba lépni az AAIM vezetőivel, hogy megtudjuk, aggódnak-e az Aréna jövedelmezősége miatt, és mifélék a hosszú távú terveik. E-mailünkre nem reagáltak, majd telefonon ígértek visszahívást Mat Webb-Jenkins, az európai részleg befektetési igazgatója részéről. Cikkünk megjelenéséig ez nem történt meg.
