A XIII. kerületben akármerre megy az ember, építkezésekbe botlik, s bár így van ez hosszú évek óta, mégsem csökken az építkezés dinamizmusa
Hosszú évek óta a fővárosi lakásépítés motorja a XIII. kerület, de élen jár az irodaberuházások terén is, a Váci út mentén szinte kisvárossá nőttek az office centerek. Bár néhány kerület szeretné átvenné az éllovas szerepét, a XIII. kerület vezetése nem szívesen mondana le a „bezzegkerület” megtisztelő címről.
Szinte már unalmas leírni: a XIII. kerületben akármerre megy az ember, építkezésekbe botlik, s bár így van ez hosszú évek óta, mégsem csökken az építkezés dinamizmusa. Úgy tűnik, Újlipótváros és Angyalföld együttese nem veszít a népszerűségéből. Sokan azt mondják, a metró létéből tudott előnyt kovácsolni magának a városrész, s ennek köszönhető, hogy a Váci utca és környéke iparvidékből irodanegyeddé alakult át. A magyarázat persze ennél összetettebb.
– A kerület sikere négy fő pilléren nyugszik – értékel a polgármester. Tóth József szerint nagyban hozzájárul a fejlesztői érdeklődéshez az, hogy kiszámíthatóak a folyamatok a városrészben, azaz jó előre fel tudja mérni egy vállalkozás, hogy várhatóan mi fog történni a kerületben, s milyen irányban igyekszik fejleszteni a városvezetés. – Tudatos városfejlesztés folyik tehát, s be tudjuk mutatni, mit tervezünk – tette hozzá a kerületi vezető, aki még három tényezőben látja a titok nyitját: a rugalmasságban, illetve abban, hogy a XIII. kerületnek kétségtelenül jó az infrastrukturális ellátottsága és biztonságos a befektetők számára. Utóbbi elsőrendű szempont akkor, amikor a cégek üzleti tervüket készítik és egy-egy beruházás megtérülésének időtartamát kalkulálják.
– Nem versenyzünk egyetlen budapesti kerülettel sem, sem másik várossal, ám még a közeli fővárosok között, Bécs, Prága, Bukarest vagy Pozsony viszonylatában is megállnánk a helyünket – mondta Tóth József.A 90-es évek végén, a 2000-es évek elején hosszú távú koncepcióban fogalmazta meg a kerület vezetése azt, hogy miként szeretné fejleszteni a városrészt. Abban már akkor az szerepelt, hogy az intézményfejlesztés mellett a lakásépítés lesz a kerület fejlődésének húzóereje. Azt tűzték ki célul, hogy 2010-re 25-30 ezer új lakást adnak át, ami a megújulás zálogául szolgálhat. Ígéretes, hogy az elmúlt négy esztendőben csaknem 10 ezer lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, évente tehát 2000-2500 új építésű lakóingatlannal gazdagodik a kerület. Az építkezés dinamizmusát jelzi, hogy a fővárosi lakásépítések 25-30 százaléka itt valósul meg.
A fejlődés lendülete a várakozások szerint a jövőben is megmarad, s most úgy számolnak, hogy 2012-2015-ig 15-20 ezerrel gyarapodik majd az újonnan átadott lakások száma. Ma már egyre kijjebb tolódnak az építkezések, fókuszba került például a Duna Plaza mögötti rész, valamint a Meder utcától északra eső Duna-parti terület.
A dinamikus lakásépítés lakosságcserével jár együtt. A korábbi időszakban elöregedő kerületként tartották számon a tizenharmadikat, mára viszont fordult a kocka. Alig több, mint egy tíz esztendeje, 1994-ben még úgy becsülték, hogy 2010-re 78-80 ezerre apad a lakosság száma, s a fővárosból történő elvándorlás elől nem menekülhet meg ez a környék sem. Lassan-lassan aztán megállt a lakosság számának csökkenése, s mára 103-105 ezren élnek a városrészben.
Egyúttal át is strukturálódott a lakosság összetétele, sokkal több fiatal család költözött erre a területre. Megváltoztak az igények is: napjainkban már szóba sem kerül intézmények bezárása a kapacitás kihasználatlansága okán, épp ellenkezőleg: tavaly is, idén is, 40 férőhellyel kellett bővíteni a bölcsődék befogadóképességét, s jövő januárban újabb 20 gyereknek kell helyet teremteni. Mindez tetten érhető a beiskolázottak számban is: négy év alatt 600-ról 900-ra emelkedett az első osztályt megkezdők száma. A lakosság összetételének változása lemérhető abból is, hogy míg korábban a kerület lakosainak csak 48 százaléka fizetett személyi jövedelemadót, ma 60 százaléka teszi ezt.
A kerületi ingatlanállomány értékének megőrzése érdekében az utóbbi időben a foghíjak és a tetőterek beépítésére koncentrálnak. Az értékekre egyébként is igyekeznek ügyelni a városrészben, ahol büszkék arra, hogy 46 épület-, illetve épületegyüttes érdemelt ki a fővárosi védettséget. Aki itt építkezik, jól jár azért is, mert a felértékelődésnek köszönhetően egyre többet ér az ingatlana. A városrész lakásainak vagyona ugyanis évről évre átlagosan 6 százalékkal értékelődik fel. Sokatmondó, hogy az önkormányzat vagyona is évente 2 milliárd forinttal lesz nagyobb. Ezt érzik a befektetők is, jönnek is szép számmal, izraeliek, spanyolok, németek egyaránt látnak fantáziát a kerületben, sokuk többedik beruházását valósítja meg.
A lakáspiacon a beruházók számát gyarapítja a helyhatóság is, sorra épülnek az önkormányzati finanszírozású projektek. A 90-es évek elején még 40-41 ezer lakás volt a kerület tulajdonában, ám az állomány a privatizáció eredményeképp 8000-8500-ra zsugorodott össze. Ami a súlyosabb gond volt, hogy kétharmaduk félkomfortos vagy komfort nélküli szükséglakás, s háromnegyedük egyszobás. Az elmúlt időszakban fecskeházak építésével és lakóház-felújítással igyekezett javítani a helyzeten a a helyhatóság, s az építkezés és a rehabilitáció együttes hatására mára 42 százalékra csökkent a félkomfortos lakások aránya. Nemrégiben adtak át két projektet, amelyekhez együttesen 175 millió forint vissza nem térítendő támogatást kaptak.
Egyre kijjebb tolódik a rehabilitáció is, most a Jász utca és Hajdu utca környékén kell sort keríteni a leromlott állapotú épületek felújítására. Mindennek az anyagi hátterét nem kis mértékben az teremti meg, hogy az önkormányzat ügyesen hasznosítja az ingatlanjait. Más helyhatóságokkal ellentétben itt megtartották az üzlethelyiségeket, s manapság 1600-1800 bérlő fizet havonta díjat a helyhatóságnak. Az ebből származó 400 millió forintot visszaforgatják a lakásállomány javítására.
Dinamikus az építkezés az irodák terén is: a budapesti fejlesztések 30-40 százalékának ad otthont ez a kerület. A Váci úti „folyosó” mentén már eddig is több százezer négyzetméter irodát adtak át, egymás mellett sorakoznak a régi-új fejlesztések. Nemrégiben adták át például a Center Point irodaház második ütemét, ez most a legnagyobb irodakomplexum Budapesten. Már épül a 31 ezer négyzetméteres, 2007-es átadású Atrium Park az Apály utca sarkán, ugyanúgy a 26 ezres BSR center a Duna Plazához közel.
Bevásárlóközpontokból gyengén áll a kerület: sokan újlipótvárosinak vélik a Westendet, pedig az a VI. kerülethez tartozik. Az utóbbi évek legnagyobb beruházása a kereskedelmi ingatlanpiacon a FIABCI-díjat is kiérdemelt Lehel Csarnok volt: a 6,5 milliárd forintból megépített komplexumot 2002-ben adták át. A kerülethez tartozik viszont a Róbert Károly körúti „lakberendezési városrész” és a Váci úti Tesco.
Ha valaki biztosra akar menni, érdemes az Újlipótvárosban üzlethelyiséget bérelni, ám óvatosnak kell lenni a keresgéléskor. A körúthoz közelinek hirdetett utcai bejáratos 81 négyzetméteres üzlethelyiségért 9 millió forintért ajánlja tulajdonosa, ez azonban nem lehet túlságosan frekventált helyen, amit jelez az is, hogy a Pannónia utcában például egy 139 négyzetméteres üzlethelyiség kínálati ára 55 millió forint. A Hegedűs Gyula utcában egy 240 négyzetméteresért 35 millió forintot kérnek, igaz, ez utóbbi udvari bejáratú, ami nagymértékben befolyásolja az árakat. A Teve utcában egymás után sorakoznak a több száz négyzetméteres szabad üzlethelyiségek 100 és 200 millió forint közötti áron.
Az ipari ingatlanok terén is akad kínálat, annak ellenére, hogy egyre inkább fogynak az egykori ipari területek a kerületben. Egy 1750 négyzetméteres telken álló 250 négyzetméteres raktár kínálati ára 39 millió ebben a városrészben. Az Üteg utcában egy 800 négyzetméteres épület műhelynek, raktárnak, bemutatóteremnek alkalmas helyiségeket egyaránt magába foglal, amihez 120 millió forintos árért juthat hozzá leendő tulajdonosa.Nem könnyű szabad és eladó telekre szert tenni a kerületben, ha mégis akad ilyen, általában hamar gazdára lel. A kereslet megmutatkozik az árakban is: a Duna Plazával szemközti oldalon található Madarász Viktor utcában ipari hasznosításra alkalmas területet hirdet a tulajdonosa, igaz, egy 3000 négyzetméteres épülettel együtt 660 millióért. Hogy mennyire a telek az igazi érték errefelé, azt jelzi, hogy telekként jelöli meg az ingatlan típusát az eladó. Az újlipótvárosi részben teljesen más jellegű a kínálat, itt például nem ritka a pinceraktár sem. Ebből egy négy helyiségből álló 140 négyzetméteresért például 7,5 millió forintot kér az eladó a Gogol utcában.
Lakások, lakosok
A kerületben hihetetlen mennyiségű lakás épül, több mint száz helyszínen. Széles a spektrum: a több száz lakásos projektektől a 25-30 lakásos társasházakig minden megtalálható. Hasonlóképpen nagy a szórás az árakban is: legkevesebb 250 ezer forintot kell fizetnie négyzetméterenként annak, aki újépítésű lakásba szeretne költözni, de akad ajánlat 700-800 ezerért is. Utóbbiak különösen a Duna partján, ahol például a főváros kevés loftlakásokat kínáló projektjeinek egyike található.A kerülethez köthető Budapest két legnagyobb ütemben fejlesztő cége, az Autóker Holding és az AL Holding projektjeinek többsége. Előbbi az Újlipótvárosban adott át sokszáz lakást, a sikeres Cézár Ház, Kleopátra Ház után a Római Kert következett, most a Marina Parton több ütemben szinte új városrész épül. Az első lakások már el is készültek, azokba január közepétől kezdve költözhettek be a lakók.
Az AL Holding eddig két fejlesztést valósított meg az Újlipótvárosban (Akvarell Ház, Hegedűs Ház), viszont évek óta Angyalföldre koncentrál. A Röppentyű és a Petneházy utca sarkán épülő Fókusz Házban például 94 lakást adnak át, a tavaly elkészült, több mint 300 lakásos Center Ház szomszédságában. A fejlesztő hamarosan a Dagály fürdő közelében, az Esztergomi és a Bodor utca által határolt területen épít. A Metropolitan névre keresztelt beruházás első ütemében 280 lakás készül majd el a fejlődés előtt álló környéken.
Évek óta dolgoznak a kerületi önkormányzat épületével átellenesen szemben lévő 16 ezer négyzetméteres telken a Central Park sárga házain, s már több száz lakást átadtak. A beruházás zökkenőkkel haladt, olyannyira, hogy időközben beruházót is kellett váltani: a Minrav és a Melisron kettőséből álló Minron vette át a feladatot.
A Kassák Lajos utcában épít az OTP Ingatlan Rt és a Pesti Házak Rt., a Mór utca környékén pedig a Fellerer Kft. hirdeti büszkén, hogy eddig több mint 400 lakásba költözhettek be lakóik. A Petneházy és a Szent László utcát szinte ellepték a lakásépítők, de bőven jut fejlesztőkből az Üteg, Frangepán, Gömb, Kerekes, Röppentyű és a Szegedi utcában is.
További ingatlan témájú cikkek
hirado.hu
