Kamaraerdei területét apportálja Újbuda önkormányzata egy offshore céggel közös társaságba, ám az általa tervezett ingatlanfejlesztés elakadhat a jelenlegi haszonbérlők ellenállásán.
Újabb sajátos ingatlanfejlesztési receptet alkalmaz Újbuda, vagyis a főváros XI. kerületi önkormányzata, amely 15 hektárnyi kamaraerdei területeinek apportálásával egy offshore céggel közösen hozott létre Kamara-Projekt Ingatlanfejlesztő és Beruházó Kft. néven ingatlanhasznosító társaságot. Pedig a repertoár már eddig is meglehetősen széles volt: a Madárhegyen ingatlanbefektetési alap létrehozásával kombinált ppp-t próbált ki a Futureal-csoporttal, a Kopaszi-gát területeit pedig a Leisztinger Tamás nevével fémjelzett cégekkel vitte közös vállalkozásba (HVG, 2005. augusztus 13.). Utóbbihoz a mostani ügylet annyiban hasonlít, hogy ezúttal is pályázat nélkül választott társat a Molnár Gyula vezette önkormányzat. A partnert – mint Molnár fogalmazott – „exkluzív tárgyalásokon” választotta ki a kerület vezetése, miután nem volt különösebb tolongás a megvalósítását és időtartamát tekintve jelentős kockázatokat rejtő projekt iránt.
A cél azonban nem a Lágymányosi-öbölhöz fogható gigaberuházás, hanem a jelenleg főleg zártkertekként nyilvántartott ingatlanok átsoroltatása lakóövezetté, majd fejlesztésük, összközművesítésük, miáltal azok jelenlegi értéke számottevően megugorhat. Az önkormányzat területi apportjáért a befektető kész 1,4 milliárd forintot tenni a közös kalapba, az ingatlanok értékesítéséből befolyó hasznot pedig megfeleznék az üzlettársak. A terület hasznosíthatóságát a fővárosi önkormányzattal egyeztetett szabályozási tervek határozzák meg pontosabban, de Kamaraerdő várhatóan egy laza beépíthetőségű, hegyvidéki-kertvárosi lakóövezetté válik.
A közös projekthez a garanciát a szindikátusi szerződésben kezesként szereplő Nanette Real Estate Group N.V. jelenti, amelynek részvényeit június végén vezették be a londoni tőzsde alternatív befektetési piacára (AIM). A Nanette áll tehát a június közepén megalakított Kamara-Projekt Kft.-ben 50 százalékos társtulajdonos, a Kamaraerdő Ingatlanfejlesztő Kft. mögött. Igaz, a magyar cégbírósági adatokból ez közvetlenül nem derül ki. Az áprilisban 3 millió forintos törzstőkével létrehozott Kamaraerdő Ingatlanfejlesztő Kft. tulajdonosa 85 százalékban a Brit Virgin-szigeteken bejegyzett offshore cég, a Tegro Inc., s az üzletrészek 15 százalékát Karl Ferenc ügyvéd birtokolja. Karl az orosz Gazprom és az ukrán Naftogaz között közvetítő Eural Trans Gas Kft. kapcsán vált ismertté, mint aki a Bicske mellett bejegyzett cégbe, illetve két másik offshore társaságba román magánszemélyeket hozott be tulajdonosnak (HVG, 2003. szeptember 20.). Neve ingatlanos cégek mellett több, alapanyag- és üzemanyag-ügynöki nagykereskedelemmel foglalkozó társaságban is fellelhető. A Nanette egyébként anyacége annak az izraeli érdekeltségű Olimpia Groupnak, amely számos fővárosi lakópark építője, a XI. kerületben például a Karolina Udvart és a Mandarinkertet fejleszti. A projektcégben a menedzsmentjogok a befektetőt illetik meg, ügyvezetője Karl Ferenc és Tamir Kishon – utóbbi a Nanette-tulajdonú Zöld-Park Ház Kft. vezető tisztségviselője. Az önkormányzat az ellenőrzési jogokat a felügyelőbizottság tagságának többségén keresztül gyakorolhatja.
A helyi ellenzék nem ágált hangosan az ügylet ellen. Balás Piri László, a kerület Fidesz-frakciójának vezetője a befektetővel kötött megállapodást jónak értékelte, hiszen az önkormányzat a külterületi, zártkerti ingatlanok árainál lényegesen jobb ajánlatot kapott a befektetőtől a nagy közműigényű, fejlesztési tartalékövezetnek kijelölt terültre. A frakció csak azért nem szavazott egységesen a tervre, mert volt, aki elégtelennek tartotta az ügyletről kapott tájékoztatást, és akadt, aki tekintettel kívánt lenni a bérlőkre is.
Mert talán mégsem teljesen sima az ügy, amire abból lehet következtetni, hogy az önkormányzattal kötött megállapodás része lett az a megszorítás is, amennyiben négy éven belül nem sikerül végrehajtani az apportot, az üzlet tárgytalan, és az önkormányzatnak kell állnia a költségeket fedező több tízmillió forintos tagi kölcsönt. Mindenesetre a „per- és tehermentesre” ígért apportnak keresztbe tehet, hogy a terület haszonbérlői keresetet nyújtanak be a Fővárosi Bíróságra, azt követelve, hogy élhessenek elővásárlási jogukkal, továbbá hogy a pert jegyezzék be az ingatlan tulajdoni lapjára. A nagy fejlesztési tervekről ugyanis hivatalosan a mai napig senki sem értesítette a korábban tíz évekre, az utóbbi időkben pedig évenként új szerződésre kényszerülő haszonbérlőket, akik az erdő melletti, külterületi, többségében zártkertként nyilvántartott terület nagy részét kezelik. Ők azonban, megneszelve a hírt, már áprilisban írásban jelezték az önkormányzatnak, hogy élni kívánnak elővásárlási jogukkal. Erre a mai napig nem kaptak választ, sőt még értesítést sem arról, hogy időközben az önkormányzat elkötelezte magát, „kihúzva a talajt” eddig használt hétvégi házaik, telkeik alól.
„A terület nagy része mintegy száz haszonbérlő kezelésében van, akik három évtizede gondozzák, fejlesztik bérleményeiket, kutak fúrására, a talajerózió meggátlására, faültetésekre költve pénzüket” – érvelt Radovics Csilla, a bérlők ügyvédje (aki a gyes mellé járó jövedelempótlékok visszamenőleges megfizetéséért indított pereket elindította és megnyerte), miért tartják méltánytalannak az önkormányzat viselkedését. Ráadásul a bérlők egy része az önkormányzat hozzájárulásával létesített építményeket, és most kártérítés nélkül, az eredeti állapot visszaállítására kötelezve akarják őket kidobni – mondta a jogi képviselő. A haszonbérlők azért is költöttek sokat az ingatlanokra, egészen a legutóbbi időkig – tette hozzá -, mert az önkormányzat korábbi lépéseiből arra lehetett következtetni, vagy továbbra is haszonbérlők maradhatnak, vagy előbb-utóbb megvásárolhatják a területeiket. Erre utalt egyebek közt az is, hogy az összefüggő önkormányzati területet megbontva egy jelentősebb közbenső részt pár éve eladtak; a környéken élők szerint ez egy befolyásos magyar vállalkozó családjának érdekeltségébe került. Másrészt a környéken hasonló helyzetben lévő, haszonbérlettel érintett ingatlanokat részben Újbuda, részben a szomszédos Budaörs önkormányzata értékesítette a bérlőknek. Radovics álláspontja szerint az, hogy az önkormányzat a haszonbérleti szerződések lejárta előtt elkötelezte magát a kamaraerdei terület apportként történő bevitelére egy vállalkozásba, olyan eladási szándéknak minősül, amely a haszonbérlők törvény szerint járó elővásárlási jogának kijátszását célozza.
Nem sok esélyt ad a perlekedőknek Molnár Gyula – aki egyúttal az MSZP fővárosi elnöke -, azt hangsúlyozván, hogy határozott idejű, szeptember végéig lejáró haszonbérleti szerződésekről van szó, így az érintetteket nem illeti meg semmiféle elővásárlási jog. Szerinte a jelenleg elhanyagolt, mezőgazdasági területet elvileg rendezett jogi, a valóságban azonban rendezetlen használati viszonyok jellemzik. A haszonbérleti szerződés alaplogikája pedig az, hogy a bérlő csekély bérleti díj fejében használatra kapja meg az ingatlant, viszont a területet rendben tartja. A tulajdonos szempontjából ebben a konstrukcióban az ideiglenesség dominál – tette hozzá. Ráadásul a területen számos engedély nélküli építmény létesült, sőt „nem hivatalos türelmi zóna” is működik arrafelé. A tervezett fejlesztések után pedig sokkal értékesebb városrésszé válik – mondta a polgármester, aki egyértelművé tette, hogy a kerület élni kíván a fejlesztési lehetőséggel, ami azzal nyílt meg, hogy a kamaraerdei területet a főváros tavaly ősszel távlatilag lakóövezetté nyilvánította.
TÖRÖK TÜNDE
