Forrás: Hírtv

A 2004-es év egyértelműen trendfordulóként fog megjelenni a hazai lakáspiac történetében. A 2003. decemberi hitelszigorítások hatására a forgalom különböző becslések szerint 30-50%-kal csökkent. A tavalyi év a változó piaci környezethez való alkalmazkodás jegyében telt a piaci szereplők (fejlesztők, bankok, ingatlanügynökségek) részéről.

Építési volumen

A KSH hivatalos statisztikái szerint 2004-ben 44 ezer új lakást vettek használatba az országban, 24%-kal többet, mint az elôzô évben. Ugyanakkor 57 és félezer új lakás építésére adtak ki engedélyt, ami 3%-kal kevesebb a 2003. évi adathoz képest. Budapesten azonban 21%-os bôvülés volt tapasztalható. A használatba vett lakások száma is elsôsorban a fôvárosban növekedett, 61%-kal; az új lakások közel egynegyedét (23%-át) Budapesten építették fel, s az új lakásépítési engedélyek egynegyedét is itt adták ki.

A 2004-es éves statisztikákban még a 2003-as lendület mutatkozik meg. A használatba vételi engedélyek számának növekedéseugyanis egyértelműen még a 2003. év végi – a szigorítások hírére bekövetkezô – lakásvásárlási roham következménye. Így a lakásépítés dinamikus növekedése inkább az év elsô felét jellemezte, a IV. negyedév az éves átlagnál kedvezôtlenebbül alakult. Ugyanakkor az építési engedélyek számának országos csökkenése már a valós képet mutatja, nevezetesen, hogy a piacról elmaradó kereslet és a növekvô hitelterhek hatására kevesebb lakás építését kezdték meg. Budapesten azonban látszólag nem lankadt az építési kedv.

Mindezzel párhuzamosan az épített lakások átlagos alapterülete tovább csökkent, országosan 93,2 nm-re, Budapesten pedig 71 nm-re. Az új lakások közel egyharmada, Budapesten több mint a fele 60 nm alatti.

Hiteltámogatási rendszer, banki finanszírozás

A 2000-ben bevezetett és 2003-ig több lépésben módosított állami lakáshitel-támogatási rendszerben 2003. decemberében komoly megszorításokat vezetett be a kormány.

A bankok gyorsan reagáltak a hitelkamatok emelése miatt elmaradó keresletre és már az év elsô hónapjaiban elôálltak devizaalapúlakáshitel-termékeikkel, melyek a magasabb forintkamatok miatt elsôsorban a használt lakást vásárlók körében váltak gyorsan népszerűvé, olyannyira, hogy az alacsonyabb kamatok miatt a devizahitelek – a jelentôs árfolyamkockázat ellenére – nagyrészt kiszorították a forinthiteleket ebben a szegmensben.

Az Otthon Centrum Hitel Center tapasztalatai szerint 2004-ben 7 millió Ft körül alakult a használt lakásra beadott átlagos hitelösszeg, melybôl a devizahitel 80%-ot tett ki. Új lakások vásárlásánál ez az összeg átlagosan 8 millió Ft volt, 60%-os devizahitel-részesedéssel (a házaspárok, szocpolra jogosultak a forinthitelt részesítették elônyben). Becslések szerint a lakásvásárlók mintegy 70%-a finanszírozza a vásárlást részben hitelbôl. Nagy értékű ingatlanoknál ugyanakkornem jellemzô a hiteligény.

A DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda felmérése szerint 2004 egészében a lakáscélú hitelek 35, ezen belül a támogatotthitelek volumene 56%-kal esett vissza 2003-hoz képest, miközben a nem támogatott lakáscélú hitelek volumene négy és félszeresére nôtt.

Új lakások piaca

Az új lakások piacán a 2003. decemberi hitelszigorítások hatására a forgalom jelentôsen visszaesett. Az európai uniós csatlakozás kapcsán elôre jelzett fellendülés is inkább csak remény maradt. A keresleti oldal szűkülését a kínálat visszafogása csak lassan követte, így alakult ki sok területen (jellemzôen a tömegigényt kielégítô projektek esetében) jelentôs túlkínálati piac.

A vásárlókért folyó egyre élesebb küzdelemben a fejlesztôk különbözô értékesítés-ösztönzô megoldásokat vetettek be. Míg az év elején a különbözô ingyenes, vagy kedvezménnyel kínált szolgáltatásokkal és felszerelésekkel (konyhabútor, tároló, garázs árának egy része) ösztönözték a vásárlókat, tavasz és nyár folyamán a finanszírozási lehetôségek könnyítése kapott erôsebb hangsúlyt.

Az Otthon Centrum által készített, új építésű lakást keresôk lehetôségeit és referenciáit vizsgáló felmérés szerint 2004-ben jelentôs változások történtek a fôvárosi piacon: Míg 2003-ban a pesti oldalon keresôk 28%-a keresett 40 m2 alatti újlakást, addig 2004-ben már 40%-uk ezt a méretet jelöli meg. Ugyanakkor Budán 6%-ról 11%-ra nôtt azok aránya, akik 120 m2-nél nagyobb lakásba költöznének. Míg Pesten 25-rôl 33%-ra nôtt a 10 millió Ft alatt keresôk aránya, Budán ugyanez az arány 12-rôl 6%-ra csökkent.Míg Pesten 59-rôl 63%-ra nôtt a 300 ezer Ft/m2 fajlagos áron keresôk aránya, Budán ugyanez az arány 41-rôl 17%-ra csökkent. Mindeközben Budán 7-rôl 10%-ra nôtt az 500 ezer Ft/m2 feletti négyzetméteráron újlakást vásárolni szándékozók aránya.A befektetési céllal történô vásárlással szemben a saját célú lakásszerzés lett meghatározó. Ezt mutatja a funkcionalitás elôtérbe kerülése; míg 2003-ban, a pesti oldalon keresôk preferencia-sorrendjében a szobaszám az ár és a lakókörnyezet után harmadikként következett, 2004-ben már egyértelműen a második helyen áll – természetesen az ár után.

Mindebbôl jól látható, hogy a hitelszigorítások bevezetése mélyítette az elmúlt három évben már csökkenésnek induló különbséget a pesti és budai oldal vásárlóközönsége között.

Használt lakások piaca

A használt lakások piacára – a kamatok nagyarányú emelkedése mellett – nagyban rányomta bélyegét a 2003. decemberi szigorítás, melynek értelmében jelentôsen, 5 millió Ft-ra csökkent a támogatott hitellimit. A kereslet csökkenése pedig az újlakások piacán is éreztette hatását. A lakások értékesítési ideje így jócskán megnôtt. Ezt erôsíti a tipikusan jellemzô túlárazás is, ami minden szegmensben megfigyelhetô. Így a vevôk egyértelműen jó alkupozícióban voltak a tavalyi évben. Az árak nagy átlagban stagnáltak az év egészét tekintve, sôt, a legkevésbé keresett panellakások esetében árcsökkenés is megfigyelhetô volt. Folyamatos értéknövekedés mutatkozik viszont a szűken vett belvárosban, a gyarapodó sétálóutcák közelében, illetve a régóta húzódó Corvin-sétány rehabilitációs program hírére Középsô-Józsefváros Nagykörúthoz közel esô területein (itt az árak mára akár 290 ezer Ft/m2-ig is emelkedhetnek). Ezeken a területeken a szaporodó új lakófejlesztések is jelentôs értéknövelô hatással vannak a lakásállomány egészére.

Bérlakás-piac

A bérlakás-piacot immár két éve túlkínálat jellemzi, s ebben rövidtávon nem várható pozitív irányú elmozdulás. Ennek alapja egyrészt, hogy 2000 és 2003 között, kihasználva a kedvezô hitelfeltételeket, a vásárlók jelentôs része vett lakást kiadási céllal. A megnövekedett kínálattal szemben ugyanakkor csökkenô keresleti volumen áll.

Építési telkek piaca

A lakáspiac stagnálása ellenére az elmúlt évben is folyamatosan erôs kereslet mutatkozott a társasházi beruházásokra alkalmas építési telkek iránt. Ezen belül is a fejlesztôk inkább a több tíz, vagy százas nagyságrendű lakás építésére alkalmas telkeketkeresik. A fôvárosban a legkedveltebb terület ebben a szegmensben továbbra is belváros Nagykörúton belüli része, azon kívül a VIII. és IX. kerület középsô része, valamint Budán a III. kerület. Ugyanakkor a lakáspiaci túlkínálat miatt a XIII. kerület iránti kereslet valamelyest mérséklôdött, illetve ugyanezen okból a hatalmas fejlesztési potenciált rejtô XI. kerület egykori rozsdaövezetének jelentôsebb fejlôdése is csak a közeljövôre várható. A tíz lakás alatti fejlesztési telkek iránt gyér a kereslet, fôleg a kiemelt zöldövezeti területeken. Jellemzô a kivárás a piacra, a telekvásárlók jelentôs része csak több éves kivárás után szeretné indítani a fejlesztést. Így az elôkészítettség, az építési engedély megléte nem feltétlenül jelent elônyt. A piacon legaktívabbak továbbra is az izraeli fejlesztôk(a magyar cégeket is megelôzve), akik folyamatosan keresnek társasház-építésre alkalmas telkeket.

A családi házas telkek piacán 2-3 éve csekély aktivitás tapasztalható. A tranzakciók száma kb. felére-harmadára esett az ezredfordulótkövetôen. 10 millió Ft jelenti az elméleti árlimitet, ameddig még tapasztalható jelentôsebb kereslet. Ebbe a kategóriába nagyrészt agglomerációs települések esnek. Spekulációs céllal növekvô aktivitás mutatkozik az M0-ás körgyűrű megépítése miatt a fôváros délkeleti részén és a csatlakozó agglomerációs településeken, illetve ugyanezen okból a Szentendrei-sziget vonzásában.

Forrás: Otthon Centrum